华商原创 ▎《深圳经济特区城市更新条例》实施后，历史违建在旧改项目中如何处理？

谢星莲华商律师 2023-08-25

深圳市人大发布的《深圳经济特区城市更新条例》已于2021年3月1日生效，从《深圳市城市更新办法》到《深圳经济特区城市更新条例》（下称“《条例》”），不仅是法律位阶的提升，也是内容的完善与更迭。本期文章给大家介绍《条例》有关城市更新项目中历史遗留违法建筑（下称“历史违建”）处理的规定。

历史违建是否须先完善产权登记等手续，才能作为城市更新项目的补偿对象？

《条例》第十条规定，城市更新应当与土地整备、公共住房建设、农村城市化历史遗留违法建筑处理等工作有机衔接，相互协调，促进存量低效用地再开发。《条例》第三十条规定，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（下称“三规新办法”）规定，位于城市更新项目范围内的历史违建，可通过简易程序处理，完成简易处理的历史违建视为权属清晰的合法建筑物及土地。

由此可见，在深圳土地资源紧缺的背景下，城市更新将成为土地、住房与产业资源开发、整合的大熔炉。历史违建在城市更新项目中可搭上合法化的快车，通过简易程序处理转为合法建筑，无须经产权登记等一系列复杂手续，虽然上述《三规新办法》并不适用于住宅类历史违建，但根据《条例》的规定，住宅类历史违建应也无须经复杂的行政确权程序即可纳入城市更新项目的搬迁补偿对象。

历史违建在城市更新项目如何补偿？

根据《条例》的规定，历史违建的搬迁补偿标准参照房屋征收相关规定协商确定。而根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》的规定，历史违建可以置换房屋，但区分权利人身份以及房屋的用途，在可置换面积及须缴纳的地价、罚款方面有所区别：

历史违建能否直接置换红本房（市场商品房）？

《条例》第三十四条规定，政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二十五条规定，以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。

根据该有关规定，再结合《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》附件的相关规定，目前，历史违建在城市更新项目中只能直接置换为非商品房，不过，其中产业类历史违建或可按照三规新办法的规定申请办理为商品房，而住宅类历史违建目前尚无申办为商品房的政策，短期内大概率也不会开放相应政策。

谢星莲

华商律师事务所

专职律师

主要执业领域为棚户区改造、土地整备等城区改造领域法律业务、物业管理领域的法律业务，以及民商事案件争议解决法律业务

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