华商原创 ▎蛋壳公寓事件之房东与租客的权利博弈

蛋壳公寓是由紫梧桐（北京）资产管理有限公司开发的高端白领公寓品牌，该公司2015年成立以来，先后在北京、上海、深圳等城市扩张（下文将品牌运营的相关公司统称为“蛋壳公寓”）。2020年11月，据中新网，因拖欠房东房租与租客退款问题，蛋壳公寓陷讨债风波。

近期，蛋壳公寓各线下门店也逐渐人去楼空，空留二维码线上处理，随着事件持续发酵，预感找蛋壳公寓维权无望，房东与租客为尽力止损，逐渐走向彼此对立面，部分房东开始驱赶租客，同为受害人的租客和房东矛盾不断激化……

目前，房东与租客的矛盾集中体现在腾房问题上，房东期望重新出租、尽早止损，而租客租金已付须还租金贷，如腾出房屋将在面临还贷的同时还要重新租房并承担租金。那么，房东究竟是否有权要求租客腾房？

不同的法律关系适用的法律规范不同，由此引起的法律后果可能大相径庭。在蛋壳公寓事件中，房东与租客并未直接签订合同，在这种情况下，房东是否有权要求租客腾房，很大程度上取决于房东与蛋壳公寓签订的《资产委托管理服务合同》（下称“《服务合同》”）如何定性？目前，最大争议点在于该合同属于委托合同还是租赁合同，我们先来看看不同情况下的法律后果。

（一）委托合同情况下

《中华人民共和国合同法》第四百零二条，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”

根据上述规定，如房东与蛋壳公寓签订的《服务合同》属于委托合同，蛋壳公寓经房东授权以自己的名义与租客签订租赁合同，则在签订租赁合同时，如蛋壳公寓以在合同中披露房东或出具房东的授权委托书等方式明示其与房东之间的代理关系的，可以认定租客知道房东与蛋壳公寓之间的委托代理关系，那么，蛋壳公寓与租客签订的租赁合同对房东同样具有直接约束力，在租客已按合同约定支付租金等费用的情况下，房东无权要求租客腾房。

（二）租赁合同情况下

《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”　第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”

《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”

根据上述规定，如房东与蛋壳公寓签订的《服务合同》属于租赁合同，则在蛋壳公寓拖欠租金的情况下，如房东解除合同，除租客请求代蛋壳公寓支付租金以外，房东有权要求租客腾房，逾期未腾房的，房东可要求租客支付占有使用费。

从前文分析不难看出，房东与租客的权利博弈，回归到法律问题，实际也是房东与蛋壳公寓合约的定性争议，那么，房东与蛋壳公寓签订的《服务合同》究竟属于委托合同还是租赁合同。

（一）法律规定

1、委托合同定义与特征

《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”

又根据该法第三百九十八条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条、第四百零五条以及第四百一十条的规定，委托人处理委托事务的费用由受托人承担，受托人对委托人负有服从指示、报告处理情况以及交付财产的义务，委托人负有支付报酬的义务（受托人完成委托事务的），委托人或者受托人可以随时解除委托合同。

2、租赁合同定义与特征

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”

又根据该法第二百二十条，出租人负有维修义务，但合同另有约定的除外。根据该法第二百二十六条，承租人负有按期支付租金的义务。

（二）合同约定情况

经检索房东与蛋壳公寓之间相关合同纠纷案件的司法裁判文书，梳理出房东与蛋壳公寓签订的《服务合同》相应主要内容如下：

1、关于委托管理情况

《服务合同》约定，“甲方将其名下位于××市××区××号的房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，并处理与运营及出租房屋相关的事宜，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。”

2、关于资产收益

《服务合同》约定，房东可获得的资产收益以租金的形式表现，租金按月计算。

3、关于费用

《服务合同》约定，房东应向蛋壳公寓支付管理费、服务费、维修金，其中管理费及维修金从蛋壳公寓支付给房东的租金中扣除，租金溢价部分作为服务费。

4、关于房东的合同解除权

《服务合同》约定，蛋壳公寓延迟交支付租金满15个工作日的，房东有权解除合同。

（三）司法裁判情况——主流观点认为是租赁关系

经检索房东与蛋壳公寓之间相关合同纠纷案件，发现法院裁判观点普遍倾向于认定房东与蛋壳公寓之间签订的《服务合同》实质为房屋租赁合同。

关于认定为房屋租赁合同的理由，以王恒奎与紫梧桐（上海）公寓管理有限公司委托合同纠纷案为例，法院认为“合同的主要内容为原告将涉案房屋交付给被告，由被告以其自己的名义对外出租，被告须按季给付原告租金（扣除原告须向被告支付管理费、服务费、维修金）。鉴此，原、被告间就涉案房屋签订的《资产委托管理服务合同》，实为房屋租赁合同。”

在张伟诉紫梧桐（上海）公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷案件中，法院在裁判说理部分明确“上诉人诉请撤销该合同，其理由系认为被上诉人无权代理业主李某对系争房屋进行出租管理。但被上诉人于一审中提供了其与李某签订的《财产委托管理服务合同》，已可证明被上诉人出租系争房屋取得了业主的授权。上诉人主张该服务合同实质上为房屋租赁合同，而非委托合同，被上诉人仅取得转租权而非代理权，故被上诉人无权以业主的名义签订本案租赁合同。对此本院认为，被上诉人作为专业从事房屋代管的经营主体，在取得了房屋权利人的授权之后，以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例，被上诉人在本案中并无超越代理权的行为。上诉人主张被上诉人取得的仅为转租权，显然与本案事实不符。”

基于上述案件，不少人据此认为该案件中法院认为房东与蛋壳公寓之间为委托关系，但细究该案不难发现，该案件审理的是蛋壳公寓与租客之间的纠纷，且法院并未直接认定房东与蛋壳公寓之间为委托关系，上述裁判说理只是围绕蛋壳公寓有权出租房屋的问题进行论证。

（四）律师分析

当事人签订的合同虽具有明确的名称，但合同名称与内容不一致时，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。回到房东与蛋壳公寓签订的《服务合同》，鉴于其衍生于长租公寓这一新兴服务业，具有一定的特性，可能同时存在租赁合同与委托合同的部分特征，因此，在该合同的性质认定上存在一定争议。

（1）委托合同特征

《服务合同》明确约定房东委托蛋壳公寓代为处理房屋出租相关事宜，房东向蛋壳公寓支付服务费、管理费、维修金。该相关约定符合《合同法》规定的委托合同的定义，且具有有偿委托或处理委托事务的费用由委托人承担的特征。

（2）租赁合同特征

《服务合同》名称虽并非租赁合同，但主要内容却与租赁合同相符。具体体现在，房东将房屋交付蛋壳公寓，蛋壳公寓向房东定期支付租金。

综合上述分析，《服务合同》似乎兼具委托合同以及租赁合同的特征，但笔者认为，《服务合同》与委托合同存在本质区别。

委托合同是受托人为委托人的利益处理委托事务，结合《合同法》有关委托合同的规定，受托人处理委托事务的费用由委托人承担，处理委托事务所得的财物应交付委托人，据此，受托人处理委托事务的利益得失实际直接由委托人承受。

而根据《服务合同》的约定，房东委托蛋壳公寓代为处理房屋出租事宜，但无论房屋是否空置，向租户的租金收取情况如何，蛋壳公寓均应定期定额向房东支付租金，房东亦不承担蛋壳公寓为出租房屋而支出的贷款利息等相关费用，由此，蛋壳公寓出租房屋的利益得失完全由其自己承担，房东只需定期定额收租即可，这与委托合同存在本质区别，而该特征恰好与租赁合同相符。且蛋壳公寓在处理房屋出租事宜的过程中与微众银行达成相关保理协议，存在过多自主决策空间，有悖于委托合同中受托人服从指示的义务。因此，笔者认为，房东与蛋壳公寓签订的《服务合同》实质为租赁合同。

【律师提示】

蛋壳事件下，房东与租客均是受害人，即使房东有权要求租客腾房，但在租客拒不配合的情况下，房东仍无法强制腾空房屋，因此，建议双方理智应对，切勿采取过激行为，激化矛盾，造成二次伤害。

【作者声明】本文相关意见仅代表律师个人观点，供参考与交流。以上分析是基于现行法律法规以及现有裁判案例与相关媒体消息，如相关信息有误或存在差异，可能影响上述分析意见，因此，本文相关意见并不确保完全适用于具体案件。

谢星莲

华商律师事务所

专职律师

主要执业领域为棚户区改造、土地整备等城区改造领域法律业务、物业管理领域的法律业务，以及民商事案件争议解决法律业务